A（√ ）
办理结果分类： B（ ）
(打√) C（ ）
禄住建复〔2022〕39号 签发人：张留新
关于禄丰市第二届人民代表大会第一次会议
第JY53233100002010192号建议的答复
李文、张丽娟、潘仕忠、郑署蝾、王梅、王自召、袁学斌、吕丽琼、鲁忠禄、孙晓屏、陈海艳代表：
您在禄丰市第二届人民代表大会第一次会议中提出的《关于加强禄丰市物业管理工作的建议》，巳交由我局研究办理，现将情况答复如下：
随着住房体制的深化改革，住宅商品化的进一步推进，我市房地产市场发展迅速，商业住宅小区逐渐兴建起来。物业管理作为国际通用的不动产管理模式和方法，伴随着住宅商品化的市场进程进入我市，成为与人民群众日常生活密切相关的新型服务行业，成为我市房地产业发展的重要组成部分。
一、我市住宅小区物业管理工作的基本情况
（一）物业服务行业发展的重要意义
住房消费将是今后一段时期内居民消费的热点，以住宅为主的房地产业是全面建成小康社会时期国民经济增长的强有力的推动力。人们对良好的居住环境的需求，居住质量的改善是人民群众生活水平改善的重要组成部分。住宅是城市最基本的元素，居住环境的改善和管理对城市的管理起着重要的作用。城市房屋是城市的重要标志和组成部分，居住小区的管理是城市管理的重要内容。
1.物业服务行业的发展减轻了社会就业的压力。物业服务企业属于劳动密集型的企业，就业容量相对较大。物业管理行业的迅速发展有力的缓解了城市企业下岗职工、农村剩余劳动力和部分复员转业军人的就业需求，缓解社会就业供需的紧张矛盾。
2.物业服务管理是社区服务的重要组成部分。通过社区居委员会和物业服务公司的有力合作，有利于为人民群众创造良好的居住环境，也有利于促进社会安定和社会主义精神文明建设。物业服务企业在维护社区秩序，协助政府防范犯罪、预防火灾爆炸等恶性事故中起到了重要作用。物业企业开展丰富多彩的社区文化生活，促进了居民的身心健康，增进了邻里之间的和谐关系，促进了社会主义精神文明的建设。随着社会经济体制的转型，小区建设管理越来越受到社会各界的关注，成为城市管理的基础性工作。
（二）我市物业服务管理的现状
1.物业服务企业情况。据统计，截至2022年4月底，全市从事物业服务的企业共有13家，其中：本地企业9家、外地企业4家。从2018年开始，国家建设部取消了物业服务企业资质等级管理制度，我市开始实行物业服务合同备案制。实行物业服务的住宅小区共37个，共有业主21306户，物业服务总面积24.6万平方米。
2.城区住宅小区情况。2022年，市住建局和金山镇人民政府在2021年排查统计的基础上再次对市区除棚户区改造区域以外的住宅小区进行了全面排查梳理。据统计，市区（金山镇）共有居住小区157个（在成立物业管理委员会后有部分小区进行了合并，其中有物业服务的居住小区37个，其余为有法人责任主体的小区和无管理主体责任的小区）。目前，已成立业主委员会的有36个小区，物业管理委员会的小区53个。
3.平安小区创建情况。根据《关于认真做好全省平安小区建设打大试点工作开展我州平安小区创建试点工作的通知（楚住建发〔2014〕128号）要求，我市自2014年开展开始平安小区创建试点工作，共创建县级“平安小区”35个，州级“平安小区”3个州级“节水型小区”3个、州级物业示范小区1个、州级精品楼盘1个，省级“平安小区”均未创建成功，总体创建水平不高。
4.物业服务企业运行情况。禄丰市物业管理行业发展时间较短，在物业管理过程中存在的问题也较多，主要体现在市场规范化程度不高，物业从业人员专业化程度不高，企业本身管理经验不足等，这些问题不仅制约了我市物业管理行业的正常发展，也形成了一些不良的社会矛盾和问题。对于物业服务管理，国家、省先后出台了《物业管理条例》《物业服务收费管理办法》和《普通住宅小区物业管理服务等级标准》等诸多规范性文件，指导和规范物业服务管理行为，但在实际执行中，还有诸多方面需要我们继续提高和完善。
5.物业企业收取服务费情况。禄丰市发改局于2011年和2014年出台了关于物业服务企业收费及有关问题的文件（禄发改字〔2011〕309号、禄发改字〔2014〕197号），目前物业服务企业按照禄发改字〔2014〕197号文件的相关内容执行物业服务费用的收取。
二、我市物业服务管理存在的主要问题
（一）物业服务水平不高。由于物业服务企业经营管理意识不强，行为还不够规范，物业服务消费意识和消费水平不高，致使物业服务市场发展受到制约。有的物业企业本身管理经验不足水平较低，从业人员专业化程度低，服务专业化程度不高，导致服务不到位。部分物业企业管理人员甚至分不清为谁服务，服务意识差，服务热情全无。有的甚至出现与民争利，损害群众利益的行为发生。
（二）业主参与自主管理意识不强。目前，很多业主对小区物业管理反映问题较多，但对成立业主委员会服务默不关心，不积极参与，不主动融入到自主管理的制度中来，总想着是主管部门的事，只想要服务，不愿付出，造成业委会成立困难，或者虽成立了业委会，但不积极支持业委会工作。
（三）业委会、物业服务公司运行普遍存在不规范。一是业委会的成立由于业主参与率低，存在虽然成立但达不到规范成立的要求。二是业委会主任大多由单位在职的机关事业人员兼任，存在履职不到位，挂职不履职，长期不召开业主委员会会议研究小区管理问题。三是业主委员会监督物业服务企业不到位，对物业管理中存在的部分问题听之任之，不予纠正，不予研究处理。四是业委会、物业服务公司财务公示公开不到位、不及时、不透明。五是换届选举不及时，任期结束后社区、业委会不及时组织换届。六是小区民生纠纷物业公司、业委会不能积极协调解决，当担不够。
（四）部分小区住户公众意识较差，精神文明匮乏。部分小区业主饲养狗、鸡等动物，乱扔垃圾，乱停车辆，个别业主拒交物业费，个别业主私自占用公共面积、违章搭建、违章装修侵害其他业主的合法权益等问题突出。很多社会问题交织在一起，难于解决，但由于处理这类问题已经超出了物业服务企业和物业企业主管部门的权限，需要社会各部门的有利配合，管理难度较大。
（五）部分住宅小区因历史遗留问题存在导致信访突出。由于部分商业小区开发不规范导致历史问题长期存在，信访问题突出。一是如龙字新天地小区、翠湾小区办理产权使用证问题，由于历史遗留问题，至今未办理完毕。二是部分商业小区前期物业服务企业不向成立业委会后选聘的物业服务企业按规定移交相关资料，甚至以各种理由阻挠新公司入驻服务。
三、下步工作计划及措施
为加强物业管理工作的监督指导，解决物业服务企业管理不够规范、企业经营意识不强，社会对物业消费意识不足等问题，在下步工作中，我们将着重从以下5个方面着力：
（一）加强组织领导、协调配合，加强对物业服务企业的监管。一是通过召开全市物业管理工作会议、业主委员会工作会议加强物业管理的工作指导，安排部署物业管理年度工作计划，对加强和规范物业服务企业及业主委员的管理工作进行安排部署，着力促进物业服务的规范管理。二是市住建局、金山镇政府、社区紧密联系，加大推进住宅小区成立业主大会、选举产生业主委员会的指导力度，加强物业管理工作的监督指导力度，会同综治、公安、民政、金山镇政府、社区等部门以“平安小区”创建、“群众安全感调查”为推手，进一步规范物业管理，维护业主和物业服务企业的合法权益。三是实行物业服务企业信用体系考核，切实加强对物业服务企业的监管力度，通过严格企业市场准入、加强企业备案监管、从业人员培训等多种手段和措施，严格规范企业的经营行为。对不法经营、侵害小区业主利益突出或信访反映较为突出的物业企业实行黑名单制度，限制参与小区选聘物业，通过震慑作用来规范物业服务行为。
（二）抓好党建引领“红色物业”、强化小区党建基层治理。一是成立禄丰市党建引领加强业主委员会建设工作领导小组专班。推行社区“两委”成员与业委会、物业服务企业负责人“双向进入、交叉任职”，鼓励社区“两委”成员通过法定程序兼任业委会成员。重点从社区“两委”成员、“两代表一委员”、各机关企事业单位在职或离退休党员等群体中推荐业委会、物委会候选人建议人选，优化业委会人员、物委会人员结构，全面打造我市“红色物业”。二是物业服务企业中有3名以上党员的，由市住建局组织成立物业行业党支部。通过成立小区党支部、物业服务行业党支部，把党的领导落实到基层治理全过程，推动物业服务向高品质和多样化升级，不断深化党建引领城市基层治理载体，切实维护和保障城市居民群众的合法权益，努力实现城市基层党建质量水平明显提升、党建引领基层治理效能明显提升、党组织服务城市发展能力明显提升、居民群众幸福感满意度明显提升的工作目标。
（三）强化素质提升、加强小区的自治管理。一是组织辖区内物业服务企业负责人及管理人员，参加省、州住建部门的业务培训，强化管理队伍建设，提高管理水平。同时，通过印制发放《物业管理条例》、《楚雄州物业管理办法》等宣传资料进行广泛宣传，提高物业管理法规的社会认知度和重视度。二是推广业主委员会管理制度，由业主委员会通过自治章程实现小区的自治管理。加强对业主大会和业主委员会的指导监督，强化业主自律意识、自治意识，自觉的遵纪守法行为，逐步形成业主自我管理、自我约東的机制，依法维护业主合法权益，美化和提升人居环境。要强化小区所属社区对业主委员会、物业公司的监督，对发现的问题做到早发现、早制止、早治理。
（四）加强物业管理的源头控制、适当调整物业费。一是对新建小区一律强制实行物业管理，严格规范房产开发企业的前期物管行为。同时加强对新建小区物管用房等基础设施的规划建设审查及验收备案工作，切实加强物业管理的源头控制。二是强化行业主管部门对物业服务企业收费问题的监管，目前我市物业服务企业收费按照发改部门2011年和2014年出台的有关文件执行，多层住宅按照0.5元/㎡左右收取，商铺和别墅的收费偏高，须要适当调整物业服务费率，解决物业费偏高偏低问题。
（五）加强物业管理的正确导向及舆论宣传。广泛宣传物业管理政策法规，并与金山镇、社区紧密配合，加大住宅小区依法成立业主委员会的力度，进一步规范物业管理活动，切实维护业主合法权益。积极组织开展“平安小区”和州级物业管理示范小区创建工作。继续加强宣传引导，加大部门之间的配合力度，逐步形成社会参与和各部门齐抓共管的良好局面。
感谢您对住房和城乡建设事业的关心和支持，希望你多提宝贵意见。
禄丰市住房和城乡建设局
2022年9月18日
滇公网安备53233102000058